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家賃回収、明渡し請求

家賃滞納されている場合

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アパート・コーポ・借家などの家賃を滞納している借主に対して、「家賃をどのように請求したらいいのか分からない」「何度も請求しても家賃を支払ってくれない」という悩みを抱えている家主さんは少なくないと思います。
 
未払い家賃は、消滅時効があり、家賃の支払い期日から5年を過ぎると、借主に対して家賃の請求を行うことができなくなります。
 
ですので、消滅時効になる前に必ず家主に対して家賃を請求することが求められます。また、何度も家賃を請求しても支払いがない場合には、立ち退きを求めることも必要になってきます。
 

家賃請求の方法

未払い家賃の請求については、借主のところへ直接請求することや、電話や普通郵便による請求も可能です。しかし、借主の中には請求に応じない人も少なくありません。ですので、できれば内容証明郵便により借主へ請求するほうが効果的です。
 
内容証明郵便にて請求する場合、事前に建物賃貸借契約書を借主との間で結んでいるときには、賃貸借契約書の内容をもとにして未払い家賃の請求を借主に請求することになります。

賃貸借契約書を結んでいない(いわゆる「口約束」)の場合についても、未払い家賃の金額を計算した上で借主に請求します。また、未払い家賃の請求は、賃貸借契約の解除・明け渡しとリンクして行うことも必要です。内容証明郵便にて請求を行う際には、未払い家賃の請求とともに、支払いに応じない場合には賃貸借契約や建物の明け渡しを行うことがある旨の一文を入れることが有効です。
 
また、未払い家賃などのトラブルに備えて、アパート・コーポ等に入居する借主との間で建物賃貸借契約を書面で交わしておくことも必要です。建物賃貸借契約書は市販の書式でも構いませんが、トラブルが起こった場合に対応することを考えると、司法書士に依頼したほうが安心であると言えます。
 

明渡し請求の方法

①内容証明郵便による解除

賃借人が長期間にわたり、賃料を支払ってくれない場合、土地や建物を明渡し請求する方法として、まずは契約の解除をしなければなりません。ここで注意点ですが、賃貸借契約書上で賃料を1度でも支払わなければ即時解除するなどの記載があっても信頼関係が破綻される事情がない限り、催告した後でなければ解除はできません。
 
明渡ししてもらう手順としては、まず内容証明郵便にて滞納分の賃料を期限で区切って支払うように催告し、証拠を残します。それでも、支払いがない場合、賃貸借契約を解除する旨の通知を出します。
 
ここで賃借人から何らかのアクションがあれば和解することもできます。 
 

②提訴

賃借人が何らアクションもしてこない場合には、裁判をしなければならなくなります。上記の内容証明が配達されれば、契約解除の効力を有することになります。裁判をした場合、賃借人が特段の事情がないのに賃料を支払っていなければ、賃貸人勝訴となり、滞納分の賃料及び明渡しを請求できる法的な権利を取得できることになります。
 
連帯保証人がいる場合には、同人に対しても滞納賃料の請求ができます。任意で支払いをしない場合には、共同被告として連帯保証人も訴える必要があります。 
 

③提訴後の和解

一般的に言えば、数ヶ月も賃料を支払わないような賃借人は滞納賃料を支払えない場合が多くあります。ですので、滞納賃料の一部や全部を免除する代わりに明渡しをしてもらう和解等をする方が強制執行をするよりも得策になる場合もあります。 
 

④強制執行

最終的に和解が成立しない場合や相手方が行方不明の場合には、勝訴判決を取得後に強制執行をしなければなりません。
ここで注意点ですが、勝訴判決を得たとしても勝手に個人が明渡しを迫ることはできません。
 
強制執行は、国家権力のもと執行官が行います。実際は鍵屋や運搬業者が行うので、その手配もしなければなりません。また、執行官の費用等を裁判所に予納しなければなりません。

 

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